Ferienwohnungen und Verluste     Tipp M├Ąrz 2002

Bis vor kurzer Zeit waren Vermieter von Ferienwohnungen, die ihre Verluste auch steuerlich geltend machen wollten nur dann auf der sicheren Seite, wenn Sie auf

eine Eigennutzung nahezu verzichteten

einen professionellen Vermieter einschalteten.

Lagen diese beiden Voraussetzungen vor, so konnten Verluste in der Regel auch dann geltend gemacht werden, wenn sie vorhersehbar noch eine lange Zeit entstehen w├╝rden.
Lagen diese Voraussetzungen nicht vor, wurden die insgesamt angefallenen Kosten in der Regel durch 360 geteilt, mit der Anzahl der vermieteten Tage multipliziert und nur dieser (deutlich geringere) Betrag wurde gegen die Einnahmen angerechnet.

Ein neueres Urteil des Bundesfinanzhofs hat hier eine Änderung herbeigeführt:
Bei einer ausschlie├člich fremdvermieteten bzw. zur Vermietung bereitgehaltenen Wohnung ist es nun nicht mehr erforderlich, da├č ein professioneller Fremdvermieter eingeschaltet wird.

Bei den teils selbst genutzten, teils an wechselnde Ferieng├Ąste vermieteten Wohnungen gibt es eine gravierende ├änderung. Bei dauerhafter Vermietung von Grundst├╝cken gen├╝gt es, wenn in der n├Ąchsten Generation voraussichtlich Gewinne entstehen k├Ânnen (Total├╝berschu├č). Bei den zum Teil vermieteten, zum Teil eigengenutzten Ferienwohnungen ist Voraussetzung f├╝r den Ansatz von Verlusten, da├č bereits nach 30 Jahren die Einnahmen dieser 30 Jahre h├Âher sind, als die Ausgaben. Sollte der Eigent├╝mer geplant haben, die Wohnung bereits zu einem fr├╝heren Zeitpunkt zu ver├Ąu├čern, so verk├╝rzt sich die Zeit, in der Total├╝berschu├č erreicht werden mu├č, entsprechenden.

Auch die Aufteilung der angefallenen Kosten hat sich ge├Ąndert. Die Kosten sind n├Ąmlich nach dem Verh├Ąltnis der tats├Ąchlichen privaten Nutzung zur tats├Ąchlichen Vermietung aufzuteilen. F├╝r den Fall, da├č sich der Umfang der Selbstnutzung nicht feststellen l├Ą├čt, werden die Kosten f├╝r die Zeit des Leerstehens der Wohnung zu je 50 % der Selbstnutzung und der Vermietung zugerechnet.

Zum Schlu├č noch einer kleiner Bonbon:

F├Ąhrt der Eigent├╝mer in die Wohnung, um Reparaturen durchzuf├╝hren, die Schl├╝ssel an neue Mieter zu ├╝bergeben oder nach Beendigung der Mietzeit die Endreinigung vorzunehmen, so z├Ąhlen diese Zeiten nicht zu den Zeiten der Selbstnutzung.

Es empfiehlt sich daher, ├╝ber die Zeiten der Vermietung sowie der Eigennutzung Aufzeichnungen zu f├╝hren, die im Ernstfall beim Streit dem Finanzamt vorgelegt werden k├Ânnten.

Dabei ist nicht die tats├Ąchliche Vermietung, sondern das Bereithalten zur Vermietung ausschlaggebend. Und dieses Bereithalten m├╝ssen Sie dokumentieren.

 

Wir weisen ausdr├╝cklich darauf hin, da├č zwischenzeitliche ├änderungen im Steuerrecht die hier angegeben Hinweise ausser Kraft gesetzt, oder eingeschr├Ąnkt haben k├Ânnen.

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